Sous l’enseigne, l’agent
Dans la pratique, les clients connaissent une enseigne.
Mais au regard du droit, ce qui compte est tout autre chose :
la personne morale titulaire du mandat.
Élémentaire ?
Il aura pourtant fallu qu’un arrêt de la cour d’appel de Paris, rendu le 20 février 2026, vienne le rappeler à un agent immobilier.
Pour garantir la commission qu’elle estimait lui être due, une agence avait obtenu du juge l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien du vendeur.
Problème : la société qui avait agi n’était pas celle qui détenait le mandat.
La cour relève que cette mesure avait été obtenue en dissimulant l’absence de qualité à agir dans une procédure non contradictoire.
Mais au fond, la leçon est plus simple encore.
Qu’il s’agisse d’une dissimulation, d’une méprise ou d’une simple ignorance, agir sans qualité expose au même risque.
Car le droit de l’agence immobilière ne se résume pas à la seule technique de la loi Hoguet.
Un agent immobilier mobilise aussi :
– le droit commun du mandat,
– la responsabilité civile,
– et, plus largement, les règles de droit qu’il choisit d’utiliser.
Bref : le droit tout court.
Et dans ce domaine, il ne peut y avoir de place pour l’à-peu-près.
Mandat immobilier : l’enseigne ne fait pas la personne morale
Le droit de l’agence immobilière est un droit de précision.
Précision dans la rédaction du mandat. Précision dans la détermination des obligations de l’intermédiaire. Précision enfin dans l’identification de la personne qui agit en justice pour en revendiquer les effets.
Dans la pratique pourtant, la distinction entre l’enseigne commerciale et la personne morale qui exploite l’agence demeure souvent invisible pour les clients.
Lorsque tout se déroule sans difficulté, cette distinction passe inaperçue. Elle redevient en revanche décisive lorsque l’intermédiaire entend tirer du mandat des conséquences juridiques – notamment lorsqu’il revendique sa rémunération ou engage une procédure conservatoire.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 20 février 2026 en offre une illustration particulièrement nette.
L’affaire
Un propriétaire confie à une agence immobilière un mandat exclusif de vente portant sur un appartement et une cave, pour un prix de 590 000 €, comprenant une commission de 24 000 € à la charge de l’acquéreur.
Une offre d’achat est formulée au prix.
Le vendeur refuse toutefois de régulariser la promesse de vente.
Estimant que sa rémunération lui est due, une société exploitant la même enseigne que celle figurant sur le mandat sollicite du juge de l’exécution l’autorisation d’inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien du vendeur, pour sûreté d’une créance évaluée à 20 000 €.
Par ordonnance rendue sur requête, le juge autorise cette inscription.
Le litige se poursuit ensuite devant le tribunal judiciaire.
À cette occasion, il apparaît que la société ayant engagé la procédure n’est pas celle qui est titulaire du mandat, bien que les deux structures partagent la même enseigne commerciale et aient des dirigeants communs.
Le tribunal rejette la demande d’indemnisation de la société se prévalant de la commission.
Le vendeur sollicite pour sa part la réparation du préjudice résultant de l’inscription hypothécaire, laquelle a empêché la réalisation de la vente pendant une période significative.
La solution
La cour d’appel confirme tout d’abord que la société ayant engagé la procédure n’est pas titulaire du mandat.
Elle relève en particulier que :
« les deux sociétés sont inscrites sous deux numéros d’immatriculation différents au registre du commerce et des sociétés et n’ont pas la même adresse bien que bénéficiant des deux mêmes gérants »
et que la société demanderesse :
« ne justifie pas de cette qualité qui n’est pas mentionnée dans les extraits Kbis produits »
La cour examine ensuite les conditions dans lesquelles cette société a obtenu l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.
Elle rappelle que :
« par ordonnance du 2 octobre 2020 (…) le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a autorisé la société [l’agence] à prendre une inscription hypothécaire judiciaire provisoire (…) pour sûreté de la créance évaluée provisoirement à 20 000 € »
Cette autorisation ayant été sollicitée dans le cadre d’une procédure non contradictoire, la cour s’attache aux conditions dans lesquelles la requête a été présentée.
Elle retient que la société demanderesse s’est prévalue de l’enseigne figurant sur le mandat sans préciser qu’elle constituait une personne morale distincte de celle qui en était titulaire.
La cour en déduit que cette présentation a permis d’obtenir une mesure conservatoire alors que la société n’était pas créancière.
Elle retient ainsi l’existence d’une faute délictuelle :
« la société [l’agence] a commis une faute délictuelle (…) en utilisant une procédure non contradictoire et en dissimulant sciemment son absence de qualité à agir, aux fins d’obtenir une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire alors qu’elle n’était pas créancière »
La responsabilité de la société ayant sollicité la mesure conservatoire est donc engagée.
En pratique
La décision rappelle avec netteté que le mandat immobilier est attaché à une personne morale déterminée.
L’enseigne commerciale, si familière pour les clients, n’a pas d’existence juridique autonome. Elle ne peut ni être titulaire d’un mandat, ni agir en justice pour en revendiquer les effets.
Dans la pratique des réseaux d’agences, plusieurs sociétés peuvent pourtant coexister derrière une même enseigne : société titulaire de la carte professionnelle, société exploitant le fonds de commerce, structure de facturation ou de gestion. Pour le client, ces distinctions sont généralement invisibles ; pour le droit, elles demeurent déterminantes.
Lorsque ces structures interviennent dans une même opération, l’identification précise de la société titulaire du mandat devient donc essentielle. C’est elle seule qui peut revendiquer la commission ou agir en justice pour en obtenir le paiement.
L’arrêt attire également l’attention sur les précautions à prendre lorsqu’un professionnel engage une mesure conservatoire, telle qu’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire. Sollicitée par voie de requête, donc sans débat contradictoire préalable, une telle mesure repose sur la loyauté et la précision des informations présentées au juge.
La décision rappelle ainsi, en creux, que les difficultés liées aux commissions d’agence ne tiennent pas seulement à l’application de la loi Hoguet : elles peuvent également trouver leur origine dans l’organisation juridique des structures qui exploitent l’agence.
* CA Paris, pôle 4 ch. 1, 20 février 2026, n° 24/03356