Le double mandat en matière immobilière n’est pas prohibé. Il demeure cependant soumis à l’ensemble des exigences issues du droit commun du mandat et de la loi du 2 janvier 1970.

L’arrêt rendu le 19 février 2026 par la Cour d’appel de Paris en fournit une illustration particulièrement précise, en rappelant l’étendue de l’obligation de loyauté de l’agent immobilier et les exigences formelles relatives aux honoraires.

L’affaire

Le 17 mai 2020, le bailleur confie à l’agent un mandat non exclusif de cession de droit au bail, au prix de 75.000 euros, moyennant une rémunération de 7.500 euros.

Le 16 novembre 2020, une offre à 35.000 euros est établie par l’agent pour le compte d’un candidat repreneur. Le bailleur l’accepte le 17 novembre 2020.

Le 26 novembre 2020, l’agent conclut avec ce même candidat un mandat de recherche exclusif.

Le 11 décembre 2020, un compromis de cession est signé. L’acte mentionne le mandat de recherche du repreneur, indique que les honoraires sont à la charge du cessionnaire, mais ne précise pas leur montant. Le mandat de cession du 17 mai 2020 n’est pas visé dans l’acte.

Le bailleur soutient qu’une offre à 55.000 euros avait été formulée par le candidat et qu’il n’en a pas été loyalement informé. Il sollicite la condamnation de l’agent à lui verser 20.000 euros de dommages et intérêts.

Débouté en première instance, il interjette appel.

La solution

La Cour vise d’abord l’article 1104 du Code civil et les articles 1991 et suivants relatifs au mandat :

« Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, il répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ainsi que du dol mais aussi des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il a une obligation de loyauté et de transparence à l’égard de son mandant. »

Elle rappelle également les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, en précisant :

«L’article 73 de ce décret prévoit notamment que le titulaire de la carte professionnel portant mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion des opérations spécifiés à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que ceux dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat, que le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée, dans ce dernier cas que les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties, que le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties. Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire.

« Il résulte de ces dispositions que le montant de la commission de l’agent immobilier doit figurer dans le mandat établi entre cet agent et son mandant mais également dans l’engagement final des parties donnant lieu au paiement de cette commission. »

La Cour énonce expressément :

« Les dispositions légales précitées n’interdisent pas à l’agent immobilier de recevoir un mandat de chacune des parties à l’acte conclu par son entremise dès lors que dans le cadre de ce double mandat il respecte les obligations prescrites par ces dispositions. »

En l’espèce, elle constate que l’agent, toujours lié par le mandat de cession du 17 mai 2020, « se devait (…) de tenir loyalement informée » sa mandante de l’offre à 55.000 euros

Elle fait en outre la constatation suivante :

« Il ressort, en revanche, de la rédaction du compromis que celui-ci mentionne simplement le numéro de mandat confié par la société … sans préciser le nom du mandant ni la date de ce mandat confié par cette dernière dix jours après l’engagement de reprise de droit au bail signé des deux parties, que contrairement aux exigences légales, ce compromis ne précise pas le montant des honoraires dont bénéficie l’agent immobilier. Or, il ressort, du courrier officiel adressé par Maître [J], avocat rédacteur du compromis de cession, que la société [Y] [H] lui a demandé de retirer sur ce compromis la mention du montant des honoraires d’agence. »

La Cour retient ainsi un manquement contractuel à l’obligation de loyauté et juge :

« En commettant cette faute dans l’exécution du mandat qui lui a été confié, [l’agent] a causé [au mandant] un préjudice qui s’analyse en une perte de chance de percevoir un meilleur prix pour la cession de son bail. »

Elle fixe l’indemnisation à la somme de 10.000 euros, outre 5 000 € au titre de l’article 700.

En pratique

Bien loin de sanctionner la pratique du double mandat, l’arrêt en rappelle la rigueur.

La conclusion d’un mandat de recherche postérieur ne fait pas disparaître les obligations issues du mandat de cession antérieur. Tant que celui-ci demeure en vigueur, l’agent reste pleinement tenu à l’égard du premier mandant.

La transmission des offres constitue une obligation centrale de la mission. L’agent ne peut apprécier discrétionnairement l’opportunité d’en informer son mandant. C’est une affaire de loyauté élémentaire.

S’agissant des honoraires, leur montant doit figurer non seulement dans le mandat, mais également dans l’acte constatant l’opération. Toute discordance entre les mandats en cours et l’acte final crée une fragilité contentieuse.

Enfin, la structuration de l’acte n’est jamais neutre : le choix de mentionner un mandat plutôt qu’un autre ne modifie pas les obligations contractuelles préexistantes.

* CA Paris, pôle 5 ch. 3, 19 févr. 2026, n° 22/15181