Agent immobilier et gestion locative : quand la rigueur protège de toute responsabilité

Le contentieux de la gestion locative n’est pas tendre avec les professionnels. Solvabilité du locataire, clauses du bail, information du mandant, anticipation des impayés : tout leur est souvent reproché, y compris ce qui ne dépend plus d’eux. Pourtant, il arrive – et il faut le dire – que l’agent ait bien fait son travail, qu’il ait respecté son mandat, collecté les pièces, vérifié les garanties, organisé la sortie du dossier. Et que, malgré tout, l’aléa survienne. L’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 8 juillet 2025 nous le rappelle : l’agent n’est pas là pour garantir qu’il ne se passera rien, mais pour que, si un aléa survient, il ne puisse lui être imputé.

L’affaire

Un bailleur confie la gestion de son bien à une agence par contrat du 14 décembre 2016. Un bail d’habitation est conclu pour un an à compter du 1er février 2017. La locataire est auto-entrepreneuse. L’agence exige en complément un acte de caution, qui est dûment régularisé par un tiers, accompagné de toutes les pièces requises. Les loyers sont intégralement payés en 2017, puis le bailleur reprend la gestion directement. Quelques mois plus tard, les impayés commencent à s’accumuler.

Estimant que l’agence aurait dû refuser ce profil locatif ou avertir de la reconduction du bail, le bailleur engage sa responsabilité. En première instance, il obtient 5 000 € de dommages et intérêts. Il interjette appel pour réclamer davantage… mais la cour, elle, examine les faits avec précision.

La solution

La cour rappelle d’abord les principes fondamentaux qui encadrent la mission de l’agent immobilier en matière de gestion locative :

• « En vertu du mandat de gestion qu’il reçoit, l’agent immobilier a notamment l’obligation de vérifier la solvabilité du locataire proposé à ses mandants.
  Tout bailleur supporte un aléa quant à la gestion locative liée à l’évolution de la situation personnelle des locataires.
  Aucun professionnel de l’immobilier ne peut donner de garantie contre l’évolution de la situation financière d’un locataire. »

Elle précise que cette obligation de vérification est une obligation de moyen, qui impose à l’intermédiaire une vigilance adaptée :

• « L’intermédiaire chargé de négocier les baux doit faire preuve de diligence à cet égard, en s’informant sur la situation des candidats à la location, en contrôlant la pertinence des informations recueillies, et en appréciant la nécessité d’exiger des garanties complémentaires notamment une caution. »

En l’espèce, la société chargée de la gestion avait bien exigé un acte de caution, et procédé à toutes les vérifications utiles sur la solvabilité du garant : contrat de travail, fiches de paie, avis d’imposition. Les loyers avaient été intégralement réglés pendant l’année de gestion, et les impayés n’étaient apparus qu’après le terme du mandat, une fois la gestion reprise par le bailleur ou confiée à un tiers.

La cour est donc catégorique : aucune faute ne peut être retenue, ni sur le choix du locataire, ni sur l’information du mandant, ni sur la période postérieure au mandat.

Elle va même plus loin en posant un principe fondamental sur la portée de l’obligation de l’agent immobilier :

• « La cour rappelle en outre que le titulaire d’un mandat de location ne peut pas être condamné au remboursement des loyers impayés et l’agent immobilier n’était pas garant de la bonne exécution du contrat conclu, le risque d’impayé étant inhérent à l’exécution d’un contrat successif tel qu’un contrat de location. »

Et de conclure, de manière nette :

• « Ainsi, l’agent immobilier ne peut être tenu pour débiteur de l’ensemble des loyers impayés au lieu et place des locataires, qui plus est au cours d’une période où l’agent immobilier n’exerçait plus son mandat. »

En pratique

Cette décision rappelle avec netteté le périmètre de responsabilité de l’agent immobilier en gestion locative : il n’est pas garant du paiement des loyers, mais il est tenu à la rigueur dans ses vérifications au moment de l’entrée dans les lieux. Sa mission consiste à apprécier la solvabilité du locataire, à exiger des garanties adaptées, à contrôler les pièces reçues, et à transmettre un dossier complet à l’expiration du mandat. Cela suffit à dégager sa responsabilité si l’impayé survient ultérieurement.

L’arrêt est précieux en ce qu’il replace le risque d’impayé dans sa nature juridique : un aléa inhérent à l’exécution d’un contrat successif, qui ne peut être imputé au mandataire lorsqu’il a exécuté sa mission avec sérieux.

Mais surtout, il rappelle un principe essentiel : en matière d’obligation de moyen, c’est au mandant de démontrer la faute du professionnel. Le grief ne se déduit pas du simple fait que le locataire a cessé de payer. Il faut établir que l’agent n’a pas accompli les diligences attendues de lui. Et pour faire échec à cette preuve, l’agent doit pouvoir produire les éléments attestant de la vérification effectuée, des pièces demandées, des garanties obtenues.

Autrement dit : le droit n’exige pas l’infaillibilité. Il exige une méthode, et la capacité d’en rendre compte.

CA Paris, pôle 4 ch. 4, 8 juil. 2025, n° 23/08535