L’investisseur immobilier n’est pas un professionnel de la construction

Il y a, dans certains contentieux de la construction, une pente à laquelle il faut résister.

À mesure que les dossiers se complexifient et que les responsabilités se cherchent, l’investisseur immobilier cesse d’être regardé comme un maître de l’ouvrage non professionnel pour devenir, par glissements successifs, un acteur averti, supposément compétent, parfois même tenu pour responsable de ce qu’il n’a ni conçu ni maîtrisé.
Parce qu’il investit, structure un patrimoine, et en attend des revenus, une forme de loqique se fait jour : l’économie du projet finirait par tenir lieu de compétence technique.

L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Angers le 16 décembre 2025, ici rapporté 👇, rappelle opportunément que ce raccourci n’a aucun fondement juridique.
Investir n’est pas construire.
Et la recherche de rendement locatif ne transforme pas le maître de l’ouvrage en professionnel du bâtiment, ni ne lui confère une connaissance des sols, des risques géotechniques ou des choix techniques qui relèvent, par nature, de ceux dont c’est le métier.

La cour rappelle que l’acceptation d’un risque suppose une information loyale, préalable et circonstanciée.
Elle suppose que le risque ait été dit, expliqué, compris.
À défaut, il n’y a ni choix éclairé, ni acceptation délibérée, mais seulement la tentation, a posteriori, de requalifier le rôle de l’investisseur pour déplacer le centre de gravité de la responsabilité.

Ce qui se joue, c’est une manière contemporaine de gouverner le risque : lorsque le sinistre survient, on ne cherche plus seulement qui a failli, mais vers qui il est possible de déplacer la charge.
À défaut de pouvoir l’assumer collectivement, on la redistribue individuellement, en professionnalisant artificiellement celui qui se trouve à l’extrémité de la chaîne.

En rappelant que l’obligation de conseil pèse d’abord sur les professionnels de la construction, et que la compétence ne se présume pas, la cour d’appel d’Angers rappelle une ligne de partage essentielle, sans laquelle la responsabilité cesse d’être un principe structurant pour devenir un simple outil d’ajustement, au gré des contraintes économiques et assurantielles.

 

Investisseur immobilier et responsabilité décennale : la compétence ne se présume pas

 

Dans le contentieux de la construction, la mise en cause de la responsabilité des locateurs d’ouvrage s’accompagne de plus en plus souvent d’une tentative symétrique : faire glisser sur le maître de l’ouvrage une part du risque, au nom d’une compétence supposée, d’une implication jugée excessive, ou encore d’une prétendue acceptation éclairée des aléas techniques.

L’arrêt rendu par la cour d’appel d’Angers le 16 décembre 2025 s’inscrit résolument à contre-courant de cette logique. Il rappelle, avec une motivation particulièrement structurée, les conditions strictes dans lesquelles la responsabilité du maître de l’ouvrage non professionnel peut être réduite ou exclue, et réaffirme la centralité de l’obligation de conseil pesant sur les professionnels de la construction.

L’affaire

Un maître de l’ouvrage, agissant dans une logique d’investissement immobilier locatif, confie à différents locateurs d’ouvrage des travaux de maçonnerie et de surélévation d’un immeuble existant. Postérieurement à la réception, des désordres structurels importants apparaissent, liés notamment à des mouvements de sol, entraînant une procédure d’expertise puis une action fondée sur la responsabilité décennale.

Les constructeurs et leurs assureurs soutiennent alors que le maître de l’ouvrage aurait accepté les risques liés à l’absence d’études préalables, se serait immiscé dans la conduite des travaux et, en raison de son profil, devrait être regardé comme un professionnel averti.

La solution

La cour d’appel rejette l’ensemble de ces arguments en s’appuyant sur une série de principes clairement rappelés, jurisprudence à l’appui.

Elle rappelle tout d’abord que

« l’absence de maîtrise d’œuvre ne constitue pas une faute du maître de l’ouvrage de nature à réduire la responsabilité des locateurs d’ouvrage ».

La cour se place ainsi dans le droit fil d’une jurisprudence constante, refusant de faire peser sur le maître de l’ouvrage non professionnel une obligation d’organisation technique du chantier qui relève des professionnels intervenants.

Elle précise ensuite les conditions particulièrement exigeantes de l’acceptation délibérée des risques :

« L’acceptation délibérée des risques par le maître de l’ouvrage est une cause d’exclusion de la responsabilité des entrepreneurs lorsque le maître de l’ouvrage, dûment informé du risque encouru, persiste dans son choix et lorsque le dommage survenu n’est que la réalisation de ce risque. »

Or, en l’espèce, la cour relève qu’aucune information loyale et complète n’a été délivrée au maître de l’ouvrage quant aux risques encourus en l’absence d’études de sol.

Sur la question du statut du maître de l’ouvrage, la motivation est particulièrement nette. La cour observe qu’

« il convient de relever qu’un agent immobilier n’est pas un professionnel des travaux de bâtiment »,

et ajoute que

« le simple fait que l’investissement immobilier ait été réalisé dans le but d’en tirer des revenus locatifs ne saurait conférer la qualité de professionnel au maître de l’ouvrage ».

Elle souligne enfin qu’aucun élément ne permettait d’établir la connaissance, par le maître de l’ouvrage, de mouvements de sol préexistants ni de la nécessité de diligenter des études géotechniques avant travaux. Dans ces conditions,

« il ne peut être considéré comme ayant connaissance des vices du sol ou de la nécessité de réaliser des études de sol préalablement à la réalisation des travaux de maçonnerie »,

d’autant plus qu’

« les locateurs d’ouvrage intervenus ne l’ont pas informé de la nécessité de réaliser des études préalables ni des risques à entreprendre les travaux sans ces études ».

Enfin, s’agissant de l’immixtion fautive, la cour rappelle le principe dégagé par la Cour de cassation, jurisprudence à l’appui, selon lequel

« l’immixtion du maître de l’ouvrage n’est fautive que si celui-ci est notoirement compétent » (3e civ., 10 juillet 2025).

Elle précise qu’en l’espèce, cette compétence notoire n’était nullement caractérisée, ajoutant que

« le simple fait de commander des travaux à des locateurs d’ouvrage ne constitue pas une immixtion », et qu’ « il n’appartenait pas au maître de l’ouvrage non professionnel de transmettre une étude des sols mais bien aux professionnels de lui mentionner la nécessité de faire procéder à une telle étude » (3e civ., 30 mars 2005).

En pratique

Cet arrêt rappelle avec force une idée simple mais structurante : l’investisseur immobilier n’est pas, par principe, un professionnel de la construction. Ni la recherche de rendement locatif, ni l’implication dans un projet, ni même l’exercice d’une activité connexe à l’immobilier ne suffisent à faire basculer le maître de l’ouvrage dans un statut technique qu’il n’a pas.

Pour les professionnels du bâtiment, la décision est un rappel clair : l’obligation de conseil demeure la clef de voûte de la responsabilité. À défaut d’alerte sur les risques, aucune acceptation éclairée ne peut être invoquée, et aucune immixtion fautive ne peut être artificiellement reconstruite a posteriori.

Note pour le praticien de l’amiable Ce type de litige illustre combien les conflits naissent souvent d’un défaut de mise en mots des risques techniques en amont. L’amiable offre précisément un espace pour réinterroger ce qui a été dit, compris — ou tu — avant que le sinistre ne transforme le débat en affrontement de responsabilités.

* Cour d’appel d’Angers, Chambre a civile, 16 décembre 2025,

 

 

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