La déontologie de l’agent immobilier saisie par le juge
Les agents l’oublient parfois : les règles professionnelles ne sont pas seulement une morale ou un cadre éthique ; encore moins un prétexte à communication ou à pure vanité [𝘵𝘳𝘢𝘥𝘶𝘤𝘵𝘪𝘰𝘯 𝘱𝘰𝘶𝘳 𝘭’𝘢𝘭𝘨𝘰 : « 𝘣𝘶𝘭𝘭𝘴𝘩𝘪𝘵 »].
Elles fixent une norme de comportement, pleinement intégrée au droit qui leur est applicable.
Car lorsqu’il doit apprécier la conduite d’un agent, le juge puise aussi dans cette déontologie.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Poitiers le 18 novembre 2025 (ici rapporté 👇) en offre une démonstration nette.
Chargé de commercialiser un bien, un agent avait omis de préciser à l’acquéreur qu’il détenait 20 % du capital de la société venderesse.
La cour y voit un 𝗰𝗼𝗻𝗳𝗹𝗶𝘁 𝗱’𝗶𝗻𝘁𝗲́𝗿𝗲̂𝘁𝘀 𝗮𝘂 𝘀𝗲𝗻𝘀 𝗱𝗲 𝗹’𝗮𝗿𝘁𝗶𝗰𝗹𝗲 𝟵 𝗱𝘂 𝗰𝗼𝗱𝗲 𝗱𝗲 𝗱𝗲́𝗼𝗻𝘁𝗼𝗹𝗼𝗴𝗶𝗲, et juge cette dissimulation suffisamment sérieuse pour annuler l’opération.
La règle est simple : dès lors qu’un intermédiaire agit dans une opération où il détient un intérêt personnel, il doit l’annoncer.
Non par strict souci moral, mais parce que la loyauté de l’information conditionne la validité de l’acte.
Au vrai, la décision éclaire une évolution plus large.
Surtout dans un marché en tension, les clients ne fondent plus seulement la confiance qu’ils donnent sur un “bon feeling” ou des « atomes crochus ».
Ils attendent une 𝗳𝗶𝗮𝗯𝗶𝗹𝗶𝘁𝗲́ 𝗽𝗿𝗼𝗳𝗲𝘀𝘀𝗶𝗼𝗻𝗻𝗲𝗹𝗹𝗲 𝘁𝗮𝗻𝗴𝗶𝗯𝗹𝗲, qui s’incarne dans la déontologie de l’agent.
Du conflit d’intérêts au dol
La pratique de l’agence immobilière s’articule souvent autour des mêmes problématiques : mandat, rémunération, clause pénale, preuve de l’entremise. Mais il arrive que la jurisprudence déplace le regard, et rappelle que la solidité d’une opération repose sur un socle plus discret : la loyauté de l’intermédiaire.
L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Poitiers le 18 novembre 2025 s’inscrit dans cette veine. Il ne traite ni de formalisme Hoguet, ni de rémunération. Il parle du conflit d’intérêts, et de ce qui se joue lorsque l’intermédiaire omet de dire qu’il a, personnellement, quelque chose à gagner dans l’opération. Un terrain peu exploré, et pourtant essentiel.
L’affaire
Un agent est mandaté pour vendre un bien. Le négociateur en charge du dossier organise les visites, relaie les informations, et accompagne la signature d’un compromis avec un acquéreur.
L’opération paraît régulière, jusqu’à ce que l’acquéreur découvre un élément inattendu, qui ne lui avait pas été révélée : le négociateur détenait 20 % du capital de la société venderesse. L’acquéreur invoque alors le dol, considérant que cette dissimulation a affecté son consentement.
Le tribunal annule l’acte ; puis sur appel, la =cour confirme.
La solution
La cour rappelle d’abord que le dol peut résulter « du silence gardé par l’une des parties sur une information dont elle sait le caractère déterminant pour le consentement de l’autre », et qu’il peut être retenu lorsque le comportement trompeur émane « d’un tiers agissant de connivence ».
Puis elle aborde le cœur du litige : la participation du négociateur au capital du vendeur.
Voici l’extrait déterminant, que la cour consacre dans toute son étendue :
« Cette qualité du négociateur d’associé dans la société promettant la vente du bien immobilier était pourtant de nature à caractériser un conflit d’intérêts au sens de l’article 9 du décret n° 2015-1090 du 28 avril 2015 portant code de déontologie des agents immobiliers, puisque [le négociateur] trouvait comme associé de la société venderesse intérêt à ce que le bien soit vendu aux conditions les plus avantageuses pour celle-ci, alors que sa qualité de mandataire immobilier lui faisait obligation de veiller à promouvoir les intérêts légitimes de ses mandants (…) ; et à les informer de sa qualité en cas de vente d’un bien lui appartenant — ce qui était le cas, indirectement certes, au travers de la société dont il était l’associé, mais assurément. »
Cette citation est capitale : elle montre comment la cour transfère la norme déontologique dans le champ de l’analyse du dol.
Trois éléments structurent son raisonnement :
- Le négociateur avait un intérêt personnel direct dans l’opération ;
- Cet intérêt contredisait ses obligations professionnelles ;
- Sa dissimulation a nécessairement trompé l’acquéreur sur la loyauté du processus.
La cour ajoute que cette information :
- « éclairait la loyauté et l’impartialité de l’intermédiaire»,
- et revêtait « un caractère déterminant » pour le consentement.
La nullité de l’acte s’impose alors.
En pratique
Cet arrêt n’ouvre pas de front technique nouveau, il ramène la profession à l’essentiel.
1. Le conflit d’intérêts n’est pas une question morale : c’est une norme juridique. L’article 9 du décret déontologique n’est pas strictement un supplément d’âme ; il définit une règle de comportement dont la violation peut fonder… une nullité pour dol.
2. La transparence n’est pas une option. Un agent ou négociateur peut respecter toutes les formalités. Si l’acquéreur découvre après coup qu’il était, directement ou indirectement, intéressé à l’opération, tout l’édifice se fragilise.
3. La dissimulation est toujours plus dangereuse que la révélation. Dire l’intérêt personnel permet d’anticiper, d’expliquer, de qualifier. Le taire crée une rupture de confiance, puis un litige, puis un risque de nullité.
4. Cet arrêt parle à tous les intermédiaires. Agents, mandataires, CGP, apporteurs d’affaires, syndics : dès lors qu’un professionnel intervient dans une opération à laquelle il est financièrement lié, il doit le dire.
Note pour le praticien de l’amiable
Les conflits d’intérêts ne se déclenchent généralement qu’après coup, lorsqu’un doute s’installe, lorsqu’une information surgit trop tard, lorsqu’une partie découvre qu’elle n’a pas “tout su”.
En médiation, cette situation est particulièrement délicate :
- la confiance est atteinte,
- l’intermédiaire se défend de toute intention,
- l’autre partie se sent trahie.
Mais cet arrêt offre un appui utile : nommer le conflit d’intérêts permet de le désamorcer. Ne pas le nier : l’expliquer. Ne pas le réduire : le replacer dans la chaîne informative. Rétablir un terrain clair, où l’on parle à nouveau d’intérêts — les vrais.
La loyauté n’est pas un supplément ; c’est la condition de possibilité de l’amiable.