En eux-mêmes, les débats de procédure semblent n’avoir qu’un intérêt limité.
Ils n’en sont pas moins au service de la réalité, point d’appui des obligations et responsabilités des uns et des autres.

L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 27 novembre 2025, ici rapporté 👇, nous en fournit une illustration très concrète.
Derrière un référé expertise, première phase fréquente d’un contentieux de responsabilité, ce n’est pas la procédure qui est en cause, mais une question simple, strictement professionnelle : qui répond, et jusqu’où ?

La cour rappelle que l’agent commercial n’engage pas sa responsabilité personnelle par principe.
Il ne répond que d’une faute qui lui est propre, distincte de l’exécution du mandat.
Corollaire immédiat, parfois difficilement assumé : à l’égard des tiers, les manquements liés à l’information, à la présentation de l’opération, à son cadrage juridique demeurent de la seule responsabilité de l’agent immobilier, titulaire de la carte.

La procédure n’a fait que remettre en lumière une distinction que la pratique aurait parfois tendance à brouiller : la responsabilité de l’agent immobilier ne se dilue ni dans l’organisation commerciale, ni dans la multiplication des intervenants.

Référé expertise et agent commercial : la procédure comme révélateur des responsabilités

Le référé fondé sur l’article 145 du code de procédure civile est devenu, en pratique, un outil quasi réflexe. Lorsqu’une opération immobilière est contestée, la tentation est grande d’assigner large, au nom d’une prétendue cohérence d’ensemble, quitte à maintenir dans la cause tous les intervenants « pour ne pas disjoindre ».

Cette pratique, largement tolérée par les juridictions, conduit pourtant à brouiller les lignes de responsabilité, en particulier entre l’agent immobilier et l’agent commercial. L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 27 novembre 2025 est intéressant en ce qu’il rappelle que la procédure probatoire n’a pas vocation à neutraliser ces distinctions, mais au contraire à les éprouver.

L’affaire

À la suite d’une opération immobilière contestée, des acquéreurs ont saisi le juge des référés sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin d’obtenir une expertise préalable à un éventuel procès au fond.

La demande visait à la fois l’agent immobilier, titulaire de la carte professionnelle, et l’agent commercial intervenu pour son compte. Les griefs invoqués tenaient essentiellement à des manquements allégués à l’obligation d’information et aux conditions dans lesquelles l’opération avait été présentée.

L’agent commercial a sollicité sa mise hors de cause. Il faisait valoir qu’aucune faute personnelle distincte de l’exécution de son mandat ne lui était reprochée, et qu’il ne pouvait, dès lors, être concerné par un éventuel litige au fond.

Le juge des référés a néanmoins ordonné la mesure d’expertise à l’encontre de l’ensemble des défendeurs. L’agent commercial a interjeté appel de cette décision, contestant le bien-fondé de son maintien dans la procédure probatoire.

La solution

La cour d’appel rappelle d’abord que l’article 145 du code de procédure civile ne permet d’ordonner une mesure d’instruction que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige futur, réel et plausible.

Surtout, elle précise que le juge des référés ne peut maintenir dans la cause une personne lorsqu’il apparaît, dès ce stade, qu’elle n’est pas susceptible d’être concernée par le litige au fond. La cour énonce ainsi que :

« le juge des référés saisi sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut ordonner une mesure d’instruction à l’égard d’une personne lorsqu’aucun élément ne permet de retenir qu’elle pourrait être recherchée en responsabilité dans un litige ultérieur ».

Appliquant ce principe, la cour rappelle que :

qu’il est de jurisprudence constante que si les tiers ne peuvent engager la responsabilité de l’agent pour des manquements liés à l’exécution de son mandat d’agent commercial, ils peuvent toutefois engager la responsabilité de l’agent sur le fondement d’une faute extérieure.

Or, en l’espèce, les manquements invoqués par les demandeurs portaient exclusivement sur l’obligation d’information et la présentation de l’opération. À cet égard, la cour relève que :

« les manquements allégués se rattachent à l’exécution du mandat confié à l’agent immobilier, sans qu’aucun élément ne permette d’imputer à l’agent commercial une faute personnelle détachable ».

En conséquence, la cour juge que le maintien de l’agent commercial dans la procédure d’expertise ne se justifiait pas et fait droit à sa demande de mise hors de cause. La mesure d’instruction est confirmée uniquement à l’égard de l’agent immobilier, seul susceptible d’être concerné par le litige au fond envisagé.

Ce faisant, la cour rappelle que le référé 145 ne saurait être utilisé comme un instrument de mise en cause générale ou préventive : la volonté de ne pas disjoindre les problématiques ne dispense pas d’un examen rigoureux de la qualité des parties attraites à la mesure.

En pratique

Pour les agents immobiliers, l’arrêt rappelle que les obligations professionnelles – au premier rang desquelles l’obligation d’information – pèsent sur le titulaire de la carte. Le recours à des agents commerciaux ne dilue pas cette responsabilité.

Pour les agents commerciaux, la décision est sécurisante, sans être exonératoire : leur responsabilité personnelle n’est pas automatique, mais elle peut être engagée dès lors qu’une faute propre, détachable du mandat, est caractérisée.

Plus largement, l’arrêt invite à une lecture exigeante du référé probatoire. La procédure n’a pas pour fonction de créer artificiellement un risque contentieux. Elle révèle, en creux, la manière dont les responsabilités ont été structurées – ou non – en amont de l’opération.

* CA Paris, pôle 1 ch. 2, 27 nov. 2025, n° 25/04269