Ce que l’avocat contentieux peut – ou ne peut pas – offrir à l’agent
Il est tentant de croire qu’un litige se résoudrait par la seule force des preuves.
Qu’en saisissant les bons fichiers, en déroulant les bons courriels, on parviendrait à éclairer la scène entière, et qu’il ne resterait au juge qu’à assembler les pièces du puzzle.
Mais la procédure n’est pas un exercice de lumière.
C’est un champ de bataille : chacun avance ses pièces, construit ses lignes, tente une percée.
Et parfois, on bute.
Non pas sur l’adversaire, mais sur un mur que nul raisonnement ne fissurera.
Le secret notarial en est un, devant lequel même la meilleure stratégie doit s’incliner.
La cour d’appel de Basse-Terre, dans un arrêt du 20 novembre 2025 (ici rapporté 👇), le rappelle avec netteté, dans une affaire où était en jeu l’antériorité entre deux mandats exclusifs émanant d’un même vendeur.
Pour l’agent immobilier, l’enseignement est rude et essentiel : tout ne pourra pas être prouvé.
Non parce qu’on manquerait de rigueur, mais parce que la loi protège des zones d’ombre – des espaces où la vérité existe, mais où la procédure ne peut entrer.
L’avocat contentieux n’est pas un démiurge.
Il sait lire le terrain, mesurer les obstacles, dire ce qui est accessible… et ce qui ne le sera jamais.
Il compose avec une vérité judiciaire qui n’est qu’une vérité partielle, dont le caractère de fiction est encore plus manifeste.
Et lorsque le mur est infranchissable, il faut parfois quitter le champ de bataille.
Sur le terrain amiable, la scène change : on ne cherche plus à prouver, mais à comprendre ce que chacun sait – ou croit savoir – et ce que l’on peut faire de cette vérité-là.
Là peut commencer, réellement, le travail.
L’agent, la preuve, et le mur du secret notarial
On imagine souvent la procédure comme un lieu de dévoilement : des faits, des dates, des traces, qu’un raisonnement juridique viendrait ordonner jusqu’à faire émerger une vérité. Mais la réalité est moins lumineuse. La procédure est un champ de bataille. Chacun avance ses pièces, ajuste ses lignes, tente d’arracher un pan de lumière. Et parfois, l’avancée bute contre un mur — un mur que nul talent, nulle tactique ne peut franchir.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Basse-Terre le 20 novembre 2025 illustre l’un de ces murs : celui du secret notarial, intouchable même sous la pression probatoire de l’article 145 du code de procédure civile. Ce mur est d’autant plus instructif qu’il révèle, par contraste, ce que la preuve peut — et ce qu’elle ne pourra jamais — offrir à l’agent.
L’affaire
Deux agences soutiennent chacune avoir reçu un mandat exclusif du même vendeur. L’une affirme avoir été saisie la première, l’autre dit avoir conduit les démarches décisives. Pour établir la chronologie réelle, une mesure in futurum est sollicitée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.
Le commissaire de justice copie alors l’ensemble des données professionnelles de l’agence adverse : courriels, offres, dossiers commerciaux, documents transmis ou reçus, mais aussi plusieurs échanges sensibles, notamment des correspondances avec un avocat, avec un notaire, ainsi que des documents médicaux relatifs au vendeur.
Devant ce volume hétérogène, le juge des référés place certaines pièces sous séquestre et en autorise d’autres à la communication. Les deux agences contestent cette répartition. La cour d’appel doit alors déterminer une frontière essentielle : qu’est-ce qui peut nourrir la preuve, et qu’est-ce qui doit rester dans l’ombre ?
La solution
La cour rappelle d’abord le cadre procédural, posé par l’article 145 du code de procédure civile, qui autorise les mesures d’instruction avant tout procès lorsqu’il existe un motif légitime « de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige ».
Mais cette ouverture probatoire n’est jamais totale. Elle se déploie dans le respect des régimes de confidentialité que le droit érige, au premier rang desquels figure ici le secret des affaires, dont la cour cite intégralement les critères issus de l’article L.151-1 du code de commerce :
« Est protégée au titre du secret des affaires toute information répondant aux critères suivants : 1° Elle n’est pas, en elle-même ou dans la configuration et l’assemblage exacts de ses éléments, généralement connue ou aisément accessible ; 2° Elle revêt une valeur commerciale du fait de son caractère secret ; 3° Elle fait l’objet de mesures de protection raisonnables, compte tenu des circonstances. »
La cour rappelle ensuite l’article L.151-7, selon lequel le secret des affaires cesse d’être opposable lorsque la divulgation est permise ou requise dans l’exercice des pouvoirs du juge. Mais ce pouvoir judiciaire n’efface pas tout : l’article L.153-1 permet au juge d’adapter la communication des pièces sensibles, notamment en « limitant la communication à certains éléments ou en en restreignant l’accès » .
Sur ce fondement, la cour examine les pièces une à une.
Les courriels adressés au notaire sont communicables, car ils ne révèlent aucune information émanant de lui :
« Ces pièces ne contiennent aucune information donnée par le notaire […]. Elles ne portent aucunement atteinte au secret professionnel notarial. »
En revanche, les pages contenant des courriels du notaire sont intouchables. La cour l’affirme sans détour :
« Les 3e, 4e et 5e pages de la pièce 102 sont couvertes par le secret professionnel notarial » ; leur communication n’est possible qu’« expurgée de ces trois pages ».
La pièce 103, qui en est la reproduction fidèle, subit le même sort. De la même manière, les correspondances avocat-client demeurent protégées, tout comme les documents médicaux relatifs au vendeur : deux sphères où la preuve ne peut pénétrer.
Ainsi, dans la grille analytique de la cour, l’article 145 ouvre la voie, mais ce sont les articles L.151-1, L.151-7 et L.153-1 du code de commerce qui tracent les limites du chemin. La preuve est possible — mais dans le respect strict des secrets qui ont vocation à demeurer.
En pratique
Cet arrêt rappelle que la possibilté de prouver n’st pas totale. Une saisie informatique peut être large, mais la communication au contradictoire reste nécessairement filtrée : non par prudence, mais par respect de règles juridiques structurantes.
Pour l’agent immobilier, l’enseignement est clair : même un dossier parfaitement tenu rencontrera des zones où la preuve ne passe pas. Non par injustice, mais parce que la loi protège certaines informations — celles du notaire, de l’avocat, du médecin, et plus largement toutes celles qui répondent aux critères du secret des affaires.
Le critère dégagé est d’une grande simplicité, mais d’une grande portée : ce qui vient du notaire reste secret ; ce qui va vers lui peut entrer en débat. Une frontière nette, qui doit guider la manière de conduire et de documenter une opération.
Le contentieux ne livre jamais une vérité totale. Il livre une vérité partielle, contrôlée, juridiquement autorisée. La stratégie consiste alors moins à vouloir tout établir qu’à comprendre ce qui peut réellement être mis en lumière — et à composer, lucidement, avec ce qui ne le sera jamais.