Le bon de visite fait partie de ces instruments familiers de la pratique immobilière dont l’usage précède souvent la compréhension exacte de la portée juridique. À force d’être systématiquement signé, il a parfois été investi d’une fonction qu’il ne remplit pourtant pas : celle de verrouiller durablement la relation avec l’acquéreur, voire de suppléer l’absence d’exclusivité du mandat.
L’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 18 décembre 2025 offre, à cet égard, une mise au point d’une grande clarté. De manière précise et méthodique, la cour rappelle ce que le droit permet, ce qu’il interdit… et, surtout, ce qu’il ne garantit pas.
L’affaire
Un bien immobilier est confié à la vente par les vendeurs à plusieurs agences, dans le cadre de mandats non exclusifs. L’une de ces agences organise une visite au profit d’une acquéreure potentielle, qui signe à cette occasion un bon de visite. Une offre d’achat est formulée, puis refusée.
Quelques mois plus tard, le bien est finalement acquis par cette même acquéreure, mais par l’intermédiaire d’une autre agence, elle aussi régulièrement mandatée.
S’estimant évincée, la première agence assigne tant les vendeurs que l’acquéreuse, reprochant à cette dernière d’avoir, par son comportement, privé l’agence de sa rémunération. Le tribunal judiciaire retient l’existence d’une faute à l’encontre de l’acquéreuse et engage sa responsabilité délictuelle.
L’acquéreuse interjette appel.
La solution
La cour d’appel infirme la décision de première instance et livre une motivation particulièrement structurée, qui mérite d’être citée largement tant elle éclaire la pratique.
« Il est constant que n’est pas fautif le fait, pour [l’acquéreur] non lié contractuellement à [l’agent immobilier] par l’intermédiaire duquel il a visité le bien, d’adresser une nouvelle offre d’achat aux [vendeurs] par l’intermédiaire d’un autre [agent immobilier] également mandaté par ces derniers.
En effet, un [acquéreur] peut librement solliciter plusieurs agences pour la visite d’un même bien, à la condition que le [vendeur] ait signé plusieurs mandats non exclusifs.
Il en résulte qu’une [agence immobilière] ne peut pas, au seul motif de l’antériorité de son bon de visite, solliciter des dommages et intérêts à [l’acquéreur] si la vente est réalisée par une autre [agence immobilière], sauf à démontrer des manœuvres de ce dernier de nature à engager sa responsabilité délictuelle.
En signant un bon de visite, [l’acquéreur] s’engage uniquement à ne pas acheter le bien directement au [vendeur] sans passer par [l’agence immobilière] qui lui a fait signer, mais conserve le droit de passer par une autre [agence immobilière] si le bien n’est pas en mandat exclusif dans la première agence.
Par conséquent, en signant le bon de visite par lequel elle reconnaissait s’être vu présenter le bien par [l’agence immobilière] et s’obligeait “à ne traiter l’achat de cette affaire que par le seul intermédiaire de cette agence, même après expiration du mandat qui lui a été délivré”, [l’acquéreur] s’engageait à ne pas traiter directement avec [les vendeurs] sans passer par ladite [agence immobilière], mais conservait, en l’absence de mandat exclusif, le droit de passer par une autre [agence immobilière] pour acquérir le bien. »
La cour opère ainsi une triple clarification.
D’abord, elle rappelle que la liberté de l’acquéreur non lié par un mandat est la conséquence directe de la pluralité de mandats non exclusifs consentis par le vendeur. Ensuite, elle fixe avec précision la portée du bon de visite, cantonnée à l’interdiction du contournement direct de l’agence signataire. Enfin, elle ferme la voie à toute extension artificielle de la responsabilité délictuelle, laquelle suppose la démonstration de véritables manœuvres frauduleuses.
En l’absence de telles manœuvres, aucune faute ne peut être reprochée à l’acquéreur.
En pratique
Cet arrêt invite à une clarification salutaire des rôles et des attentes.
Lorsque le bien est confié à plusieurs agences dans le cadre de mandats non exclusifs, la concurrence entre intermédiaires est une donnée assumée du marché. Le droit ne la corrige pas a posteriori par le truchement d’outils accessoires, fussent-ils largement répandus comme le bon de visite.
Il existe, bien sûr, une autre hypothèse : celle du mandat exclusif. Dans ce cas, le cadre est radicalement différent. L’exclusivité organise la rareté et borne la liberté de l’acquéreur, lequel ne trouvera pas le bien ailleurs. Encore faut-il que cette exclusivité ait été contractuellement obtenue – ce qui n’est ni automatique, ni toujours possible.
Lorsque l’exclusivité n’existe pas, il faut accepter la loi du marché telle qu’elle est. La question centrale n’est alors plus celle d’une loyauté imposée à l’acquéreur, mais celle de la plus-value professionnelle de l’agent immobilier : pourquoi l’acquéreur signerait-il avec l’un plutôt qu’avec l’autre ? La réponse ne se trouve ni dans un formulaire, ni dans une clause surinterprétée, mais dans la qualité de l’accompagnement, la tenue du dossier, la capacité à sécuriser et à donner confiance.
Le bon de visite rappelle une limite. Il ne remplace ni une stratégie contractuelle claire, ni le travail, ni la valeur ajoutée de la pratique.
Note pour le praticien de l’amiable
Les litiges de concurrence entre agences naissent souvent d’un sentiment d’éviction plus que d’une fraude caractérisée. Avant d’entrer dans un contentieux de principe, une relecture partagée des mandats, de la chronologie des échanges et des interventions respectives peut rouvrir un espace de discussion utile. L’amiable ne nie pas la règle de droit ; il permet parfois d’éviter qu’une absence d’exclusivité ne dégénère en conflit durable.
* CA Montpellier, 3e ch. civ., 18 décembre 2025, n° 21/02932